Update Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan Lengkap dengan Contohnya

Dalam dunia finansial yang terus berubah, pemahaman mendalam tentang cara menghitung pajak bumi dan bangunan (PBB) menjadi kunci utama bagi pemilik properti.

Setiap tahunnya, tugas ini seringkali dianggap sebagai tantangan yang kompleks, tetapi kini, dengan adanya pembaruan terbaru, menghitung PBB telah menjadi lebih mudah dan dapat diakses oleh semua kalangan.

Apakah kamu seorang investor properti yang berpengalaman atau baru saja memasuki dunia real estate, memahami cara menghitung pajak bumi dan bangunan menjadi landasan penting dalam menjaga keuangan properti kamu.

Dalam artikel ini, Mncduit akan membahas cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan secara sederhana yang dapat membantu kamu mengatasi kompleksitas perhitungan PBB, sehingga kamu dapat fokus pada pertumbuhan dan keberlanjutan investasi properti kamu.

Mengenal Apa itu Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah jenis pajak yang dikenakan oleh pemerintah terhadap properti yang dimiliki oleh individu, perusahaan, atau entitas hukum lainnya.

PBB biasanya digunakan untuk mendukung pendapatan pemerintah daerah dan digunakan untuk membiayai berbagai program dan layanan publik, seperti infrastruktur, pendidikan, dan kesehatan.

Pajak Bumi dan Bangunan adalah salah satu aspek vital dalam sistem perpajakan properti yang berlaku di banyak negara. Konsep dasarnya adalah bahwa pemilik properti harus membayar pajak kepada pemerintah berdasarkan nilai dan karakteristik fisik properti yang dimilikinya.

Dalam hal ini, cara menghitung pajak bumi dan bangunan menjadi pusat perhatian, karena melibatkan berbagai variabel seperti nilai properti, luas tanah, serta peraturan dan tarif pajak yang berlaku.

Pajak ini tidak hanya menjadi kewajiban finansial, tetapi juga menjadi indikator kontribusi pemilik properti terhadap pembangunan infrastruktur dan pelayanan publik di suatu daerah.

Oleh karena itu, pemahaman mendalam terhadap cara menghitung pajak bumi dan bangunan sangat penting bagi siapa saja yang terlibat dalam kepemilikan properti, baik sebagai bentuk investasi atau tempat tinggal.

Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan

Dalam cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), terdapat beberapa konsep penting yang perlu dipahami, termasuk nilai jual objek pajak (NJOP), nilai jual objek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP), nilai jual kena pajak (NJKP), dan besaran nilai PBB. Mari kita bahas satu per satu.

1. Hitung Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah nilai yang digunakan sebagai dasar perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). NJOP mencakup nilai tanah dan bangunan pada objek pajak tertentu. NJOP ini diperoleh dari hasil penilaian yang dilakukan oleh Badan Pajak Daerah atau instansi terkait.

Rumus NJOP dapat dinyatakan sebagai berikut:

NJOP = NJOP Tanah + NJOP Bangunan

Dalam rumus tersebut, NJOP Tanah adalah nilai yang diberikan untuk tanah pada objek pajak, dan NJOP Bangunan adalah nilai yang diberikan untuk bangunan pada objek pajak. Keduanya dijumlahkan untuk mendapatkan NJOP total.

Penting untuk dicatat bahwa NJOP dapat berubah setiap beberapa tahun sesuai dengan kebijakan pemerintah daerah dan hasil penilaian properti yang dilakukan oleh otoritas pajak.

2. Hitung Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) adalah nilai batas yang dikecualikan dari perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Artinya, jika Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) kurang dari atau sama dengan NJOPTKP, maka objek pajak tersebut tidak dikenai pajak.

Rumus sederhana untuk NJOPTKP adalah:

NJOPTKP = Minimal Nilai Tertentu

Dalam rumus tersebut, “Minimal Nilai Tertentu” adalah besaran nilai paling rendah yang diatur oleh peraturan pemerintah daerah untuk NJOPTKP.

Nilai ini berbeda-beda di setiap daerah dan dapat mengalami perubahan sesuai kebijakan pemerintah (umumnya minimal Rp 10 juta). Adapun objek pajak yang memiliki NJOP di bawah nilai tersebut, maka tidak dikenai PBB.

3. Hitung Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) adalah nilai yang digunakan dalam perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk menentukan besaran pajak yang harus dibayarkan oleh pemilik objek pajak.

NJKP dihitung dengan mengurangkan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOPTKP adalah nilai yang tidak dikenakan pajak dan dikecualikan dari perhitungan PBB.

Rumus untuk menghitung NJKP adalah sebagai berikut:

NJKP = 40% x (NJOP − NJOPTKP)

Dalam rumus tersebut:

• NJKP adalah Nilai Jual Kena Pajak,
• NJOP adalah Nilai Jual Objek Pajak,
• NJOPTKP adalah Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
• Jika hasil pengurangan (NJKP) lebih kecil dari nol, maka NJKP dianggap nol, karena dalam beberapa kasus, nilai pajak tidak dapat menjadi nilai negatif.

4. Menghitung Besaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Besaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merujuk pada jumlah uang yang harus dibayarkan oleh pemilik properti kepada pemerintah daerah. Besaran ini dihitung berdasarkan nilai jual objek pajak (NJOP) dan tarif pajak yang berlaku. PBB diperoleh dengan mengalikan NJOP dengan tarif pajak yang berlaku.

Menurut Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 48/PMK.03/2021 tentang Tata Cara Pendaftaran, Pelaporan, dan Pendataan Objek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), rumus perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan adalah:

PBB = 0,5% × NJKP
atau
PBB = 0,5% x (40% x (NJOP – NJOPTKP))

Peningkatan tarif PBB atau Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) disahkan melalui Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah (UU HKPD).

Berdasarkan Pasal 41 UU HKPD, tarif PBB-P2 tertinggi adalah 0,5%. Sementara tarif PBB-P2 untuk lahan produksi pangan dan ternak ditetapkan lebih rendah dibandingkan dengan tarif untuk lahan lainnya. Penetapan tarif PBB-P2 ini akan dilakukan melalui Peraturan Daerah (Perda) di masing-masing daerah.

Jika hasil perhitungan PBB lebih kecil dari NJOPTKP, maka yang harus dibayarkan adalah NJOPTKP. Dengan kata lain, besaran PBB tidak dapat lebih kecil dari NJOPTKP.

Contoh Soal Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan

• Objek Pajak:

Sebuah rumah di daerah X dengan nilai tanah (NJOP Tanah) sebesar Rp 200 juta dan nilai bangunan (NJOP Bangunan) sebesar Rp 300 juta.

• Hitung Nilai Jual Objek Pajak (NJOP):

NJOP = NJOP Tanah + NJOP Bangunan
NJOP = Rp 200 juta + Rp 300 juta
NJOP = Rp 500 juta

• Hitung Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP):

NJOPTKP = Minimal Nilai Tertentu
NJOPTKP = Rp 10 juta

• Hitung Nilai Jual Kena Pajak (NJKP):

NJKP = 40% × (NJOP − NJOPTKP)
NJKP = 40% × (Rp 500 juta − Rp 10 juta)
NJKP = 40% × Rp 490 juta
NJKP = Rp 196 juta

(Dalam hal ini, hasil pengurangan tidak negatif, sehingga NJKP sesuai hasil perhitungan di atas.)

• Hitung Besaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB):

PBB = 0,5% × NJKP
PBB = 0,5% × Rp 196 juta
PBB = Rp 980.000

Jadi, besaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk rumah tersebut adalah Rp 980.000.

Catatan Penting:

1. PBB tidak dapat lebih kecil dari NJOPTKP, jadi jika hasil perhitungan PBB lebih kecil dari NJOPTKP, yang harus dibayarkan adalah NJOPTKP.
2. Nilai-nilai yang digunakan dalam contoh ini bersifat fiktif dan bisa bervariasi sesuai dengan nilai aktual dan peraturan di daerah masing-masing.
3. Untuk perhitungan PBB yang lebih akurat, selalu periksa dan ikuti peraturan pajak terbaru di wilayah kamu.