BI Rate Turun? Incar 5 Saham Properti Ini!

MNCDUIT.COM – JAKARTA. Kabar baik bagi para emiten properti! Bank Indonesia (BI) diperkirakan masih akan memangkas suku bunga acuan (BI Rate) hingga tahun 2026. Langkah ini dipandang sebagai angin segar yang berpotensi mendorong permintaan properti, terutama di segmen menengah hingga premium.

Para analis optimis bahwa penurunan BI Rate yang diperkirakan mencapai 50-75 bps sampai tahun 2026 akan menjadi katalis positif bagi sejumlah emiten properti terkemuka. Nama-nama seperti PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), PT Ciputra Development Tbk (CTRA), dan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) disebut-sebut akan diuntungkan.

Liza Camelia Suryanata, Head of Equity Research Kiwoom Sekuritas Indonesia, menegaskan bahwa pemangkasan BI Rate akan mendongkrak kepercayaan diri pembeli. Menurut Liza, dampak positif ini akan terasa signifikan pada segmen properti kelas menengah. Sementara untuk segmen high-end, dampaknya juga positif, meski tidak sekuat pada pasar yang lebih luas.

Namun, Harry Su, Managing Director Research dan Digital Production Samuel Sekuritas Indonesia, memberikan pandangan yang lebih luas. Ia menyatakan bahwa pemangkasan suku bunga acuan BI dapat berdampak pada dua sisi yang berbeda.

Dari sisi perusahaan, penurunan suku bunga akan menjadi katalis positif karena berpotensi menurunkan beban bunga dan mendukung pertumbuhan laba bersih. Akan tetapi, dari sisi konsumen, dampaknya belum tentu sama.

“Kami melihat suku bunga KPR masih berada pada level yang relatif tinggi, sehingga pemangkasan BI rate belum sepenuhnya mampu memberikan insentif langsung kepada pembeli,” ujar Harry kepada Kontan, Jumat (28/11/2025).

Selain sentimen BI Rate, Harry juga menekankan pentingnya investor mencermati stabilitas harga material konstruksi seperti semen dan baja. Pergerakan nilai tukar rupiah juga menjadi faktor penting, mengingat dampaknya signifikan bagi emiten yang memiliki pinjaman dalam denominasi USD.

Lebih lanjut, Harry memprediksi bahwa permintaan properti ke depan masih akan didominasi oleh segmen upper-middle entry level, khususnya residensial dengan harga Rp1 – Rp5 miliar. Prediksi ini didasari oleh fakta bahwa beberapa emiten justru menurunkan target marketing sales mereka.

Namun, jika tren hunian premium/high-end di atas Rp5 miliar benar-benar menguat, emiten berpotensi meraup peningkatan margin keuntungan. Hal ini disebabkan karena produk di segmen ini umumnya menawarkan profitabilitas yang lebih tinggi.

Di sisi lain, Analis BRI Danareksa Sekuritas, Ismail Fakhri Suweleh & Wilastita Muthia Sofi, justru memiliki pandangan yang berlawanan. Mereka memperkirakan permintaan residensial akan bergeser ke segmen hunian premium/high-end di atas Rp5 miliar.

Dalam risetnya, mereka memaparkan bahwa diskusi terbaru dengan para pengembang menunjukkan adanya perlambatan pada permintaan residensial yang sebelumnya didorong oleh pembeli kelas menengah atas di segmen Rp1 – Rp5 miliar. Sebaliknya, segmen di atas Rp5 miliar justru menunjukkan penguatan.

“Para pengembang berencana memfokuskan peluncuran FY26 pada segmen ini (di atas Rp5 miliar),” terang Ismail dan Wilastita dalam riset mereka, Jumat (21/11/2025).

Meskipun insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) 100% untuk pembelian properti rumah susun dengan harga jual hingga Rp5 miliar diperpanjang hingga 31 Desember 2027, kontribusi pre-sales properti di atas Rp5 miliar tetap meningkat.

Liza menambahkan bahwa selain PPN DTP, arah LTV (Loan to Value), penyaluran KPR, dan progres infrastruktur di sekitar township juga perlu menjadi perhatian.

“Selain itu, stabilitas rupiah dan daya beli kelas menengah-atas akan sangat menentukan penjualan,” ujar Liza.

Liza memproyeksikan kinerja emiten sektor properti hingga tahun 2026 akan stabil hingga meningkat moderat, dengan BSDE dan SMRA tampil paling agresif secara marketing sales. Sementara CTRA tetap solid secara skala, dan PWON lebih defensif melalui recurring income.

Harry juga melihat outlook untuk emiten dengan porsi recurring income yang besar cenderung akan stabil. Namun, bagi emiten yang lebih bergantung pada penjualan rumah tapak, terdapat potensi penurunan margin apabila kontribusi dari produk hunian yang lebih terjangkau meningkat dalam portofolio penjualan mereka.

Ismail dan Wilastita pun menekankan bahwa pre-sales residensial hingga tahun 2026 yang lebih stabil diperkirakan berasal dari pengembang dengan porsi produk kelas atas. Sementara kinerja kawasan industri akan sangat bergantung pada proposisi masing-masing aset.

Rekomendasi Saham

Ismail dan Wilastita merekomendasikan investor untuk membeli saham CTRA dengan target harga Rp 1.600 per saham, kemudian membeli saham PWON dengan target harga Rp 640 per saham, membeli saham SMRA dengan target harga Rp 800 per saham, serta membeli saham BSDE dengan target harga Rp 1.450 per saham.

Harry juga merekomendasikan investor untuk membeli keempat saham sektor properti di atas. Rekomendasi beli saham BSDE dengan target harga Rp 1,237 per saham, beli CTRA dengan target harga Rp 1.308 per saham, beli SMRA dengan target harga Rp 573 per saham, dan beli PWON dengan target harga Rp 516 per saham.

Terakhir, Liza juga merekomendasikan investor untuk mencermati empat saham emiten properti tersebut. Ia merekomendasikan beli BSDE dengan target harga Rp 1.230 per saham, beli CTRA dengan target harga Rp 1.300 per saham, beli SMRA dengan target harga Rp 570, dan beli saham PWON dengan target harga Rp 515 per saham dalam 12 bulan ke depan.