PANI Rights Issue Jumbo: Peluang Investasi Saham CBDK? Cek Analis!

Emiten properti kawakan, PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI), yang terafiliasi dengan Grup Sugianto Kusuma alias Aguan, kembali menggulirkan aksi korporasi strategis. Kali ini, PANI berencana melaksanakan rights issue atau Penawaran Umum Terbatas (PUT) dengan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu (PMHMETD) untuk memperkuat kepemilikan saham pada entitas anak usahanya, termasuk PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK).

Dalam rencana aksi korporasi ini, PANI akan menerbitkan sebanyak-banyaknya 1.212.536.300 atau sekitar 1,21 miliar saham baru dengan nilai nominal Rp100 per saham. Pelaksanaan rights issue ini akan dilakukan setelah PANI memperoleh restu dari pemegang saham dalam Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa (RUPSLB) serta pernyataan efektif dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

Berdasarkan prospektus yang ada, RUPSLB PANI dijadwalkan pada tanggal 9 Oktober 2025, sementara recording date untuk rights issue ini ditetapkan pada 16 September 2025. Manajemen PANI menegaskan bahwa ketentuan-ketentuan final terkait PMHMETD, termasuk harga pelaksanaan dan jumlah saham baru yang akan diterbitkan, akan diumumkan secara detail dalam prospektus yang akan dibagikan kepada pemegang saham yang berhak, sesuai dengan regulasi yang berlaku.

Dana segar yang diperoleh dari PMHMETD III ini, setelah dipotong biaya-biaya terkait, akan dialokasikan untuk dua tujuan utama. Pertama, PANI akan menambah penyertaan saham pada entitas anak PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK). Transaksi ini akan dilakukan melalui pembelian hingga 44,10% saham dari modal ditempatkan dan disetor dalam BKS, yang saat ini dimiliki oleh PT Agung Sedayu dan PT Tunas Mekar Jaya.

Kedua, sisa dana akan digunakan untuk penyertaan saham baru yang akan diterbitkan oleh entitas anak perseroan lainnya, yaitu PT Cahaya Inti Sentosa, PT Karunia Utama Selaras, dan PT Panorama Eka Tunggal, dari modal ditempatkan dan disetor penuh dalam masing-masing entitas tersebut. Dengan rampungnya transaksi ini, PANI diproyeksikan akan menguasai 90% saham CBDK, mengingat PT Agung Sedayu dan PT Tunas Mekar Jaya masing-masing memiliki 22,05% saham CBDK saat ini, berdasarkan data RTI.

Sebagai informasi tambahan, PANI sebelumnya juga telah merampungkan private placement dengan menerbitkan 20,90 juta saham. Seluruh saham tersebut diambil oleh PT Multi Artha Pratama, yang merupakan pemegang saham pengendali, dengan harga pelaksanaan Rp14.350 per saham. Dari aksi private placement ini, PANI berhasil menghimpun dana sekitar Rp300 miliar.

Jika rencana ini terlaksana, ini akan menjadi rights issue ketiga bagi PANI. Sebelumnya, PANI telah dua kali menggelar rights issue, yaitu pada tahun 2022 dengan rasio 1:31 dan harga Rp500 per saham, serta pada tahun 2023 dengan rasio 200:31 dan harga pelaksanaan Rp5.000 per saham.

Martha Christina, Head of Investment Information Mirae Asset, berpendapat bahwa rights issue PANI belum akan terlaksana dalam waktu dekat, mengingat aksi private placement baru selesai dan RUPSLB masih akan diselenggarakan pada Oktober 2025. Martha mengasumsikan, jika rights issue ini dilaksanakan dengan harga serupa private placement kemarin di Rp14.350 per saham, PANI berpotensi mengantongi dana hingga Rp17,4 triliun. “Ini jumlah yang besar,” ujarnya dalam acara Morning Meeting pada 3 September 2025.

Tujuan utama rights issue untuk meningkatkan kepemilikan di CBDK hingga 90% akan secara signifikan memperbesar konsolidasi entitas anak usaha ke PANI. Aksi korporasi ini juga dapat menjadi sentimen positif, terlebih dengan proyeksi penurunan suku bunga The Fed pada minggu ketiga September 2025. Meskipun rights issue umumnya menambah jumlah saham beredar dan cenderung membuat harga saham flat sementara, Martha mencatat bahwa rights issue PANI ini sangat dinantikan oleh pelaku pasar, tercermin dari kenaikan harga saham CBDK dan PANI bahkan sebelum pengumuman resmi.

Head of Research Kiwoom Sekuritas, Liza Camelia Suryanata, menambahkan bahwa nilai transaksi ini memang melebihi 50% ekuitas konsolidasi PANI. Namun, menurutnya, transaksi ini layak secara komersial dengan valuasi yang wajar, termasuk diskon sekitar 75% terhadap Net Asset Value (NAV) CBDK. Hal ini berimplikasi pada potensi kenaikan NAV PANI yang menjanjikan. “Jadi meskipun berskala besar, strategi ini tampak konsisten yaitu memperkuat kontrol atas CBDK (entitas dengan landbank premium dan potensi MICE strategis), memperkuat struktur permodalan, dan menjaga fleksibilitas untuk pengembangan bisnis jangka menengah-panjang,” kata Liza dalam riset Kiwoom Sekuritas.

Per semester I 2025, PANI mencatat marketing sales Rp1,2 triliun, yang baru mencapai sekitar 22% dari target perseroan tahun 2025 sebesar Rp5,3 triliun. Sementara itu, CBDK mencatat marketing sales Rp294 miliar, atau baru sekitar 15% dari target tahun 2025 sebesar Rp2 triliun. Angka-angka ini menunjukkan adanya perlambatan di pasar properti dan sikap “wait and see” dari konsumen. Dengan tambahan modal dari rights issue, PANI diharapkan memiliki fleksibilitas lebih untuk mempercepat pengembangan proyek, mengoptimalkan penjualan, dan memperkuat strategi pemasaran demi mencapai target marketing sales di semester II 2025.

Selain dari aksi korporasi, kinerja PANI dan CBDK juga akan sangat dipengaruhi oleh sentimen makroekonomi, seperti fluktuasi suku bunga, daya beli konsumen, dan pemulihan permintaan properti di Tanah Air. Liza menyoroti proyek-proyek CBDK seperti NICE dan Hilton PIK 2 yang berada di kawasan strategis, menandakan potensi MICE (Meeting, Incentive, Convention, and Exhibition) yang tinggi dapat dioptimalkan jika eksekusi proyek berjalan lancar.

Melihat prospek tersebut, Liza Camelia Suryanata dari Kiwoom Sekuritas menyarankan investor PANI untuk menunggu arah break out pola Flag, dengan level support di Rp15.575 – Rp15.450 per saham dan Rp14.600 per saham, serta resistance di Rp16.150 per saham, Rp16.900 – Rp17.250 per saham, dan Rp18.000 per saham. Target harga PANI diperkirakan di kisaran Rp17.000 – Rp17.250 per saham. Untuk CBDK, ia merekomendasikan buy on break dengan target harga Rp8.700 per saham.

Senada, Analis MNC Sekuritas Herditya Wicaksana, melihat pergerakan saham PANI berada di level support Rp14.975 per saham dan resistance Rp16.100 per saham. Sementara itu, pergerakan saham CBDK berada di support Rp6.275 per saham dan resistance Rp6.550 per saham. Herditya merekomendasikan speculative buy untuk kedua saham ini, dengan target harga masing-masing Rp16.325 – Rp16.575 per saham untuk PANI dan Rp6.600 – Rp6.725 per saham untuk CBDK.